Autor: Ing. Ivana Glazelová, daňová poradkyňa
Schválená novela zákona o DPH od 1.1.2019 výrazne zmenila ustanovenie § 38 zákona o DPH;
- Ide o zjednotenie a spresnenie predmetu dodania vo vzťahu k oslobodeniu od DPH. Pojem prvá kolaudácia.
- Zdaňovanie prestavieb po dobu 5 rokov, stanovenie pravidiel pre zdanenie „starších stavieb“ po prestavbe.
- Taktiež sa vylúčila voľba zdanenia pri predaji stavby určenej na bývanie, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od DPH.
- Zároveň sa aj vylúčila voľba zdanenia pri predaji bytu a apartmánu v bytovom dome, ktoré spĺňajú podmienky na oslobodenie od DPH.
- Vylúčila sa aj voľba zdanenia pri prenájme bytu, rodinného domu alebo apartmánu v bytovom dome.
Znenie platné do 31. decembra 2018
Podľa § 38 ods. 1 Zákona o DPH, oslobodené od dane je dodanie stavby alebo jej časti vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavbyalebo jej časti, na základe ktorej bolo povolené užívanie stavby alebo jej časti alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania stavby alebo jej časti; platiteľ sa môže rozhodnúť, že dodanie uvedenej nehnuteľnosti nebude oslobodené od dane a toto svoje rozhodnutie je povinný písomne oznámiť príjemcovi plnenia najneskôr v lehote na vyhotovenie faktúry podľa § 73. Byty a nebytové priestory sa na účely oslobodenia od dane podľa prvej vety považujú za časť stavby.
Schválené znenie od 1. januára 2019
§ 38 odsek 1 znie:
Oslobodené od dane je dodanie stavby alebo časti stavby vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch odo dňa
- kolaudácie stavby, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby na určený účel, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania tejto stavby, a to podľa toho, čo nastane skôr,
- kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác; hodnotou stavby pred začatím stavebných prác sa na účely tohto odseku rozumie hodnota, ktorá nie je nižšia ako cena porovnateľnej stavby na voľnom trhu v čase pred začatím stavebných prác,
- kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby po vykonaní stavebných prác, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby; podstatnou zmenou podmienok doterajšieho užívania stavby sa rozumie vynaloženie nákladov na stavebné práce vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác.“.
Dôvody:
V súčasnom právnom stave existujú výkladové problémy v súvislosti s pojmom „prvá kolaudácia“. Pravidlá boli nejasné a tiež vykladané nejednotne.
Pojem stavba ako pojem Eú
Zákonodarca Eú sa dohodol na spoločnom vymedzení pojmu „nehnuteľný majetok“ – článok 13b Nariadenia č. 1042/2013 s cieľom poskytnúť jednotnú definíciu uplatniteľnú vo všetkých členských štátoch
Článok 13b pre účely uplatňovania smernice 2006/112/ES sa za „nehnuteľný majetok“ považuje okrem iného tak aj v písm. b) uvedené ako akákoľvek budova alebo stavba pripevnená k zemi alebo v zemi nad úrovňou mora alebo pod ňou, ktorá sa nemôže jednoducho rozobrať alebo premiestniť.
Pre uplatnenie oslobodenia od DPH je rozhodujúce splnenie časovej podmienky 5 rokov
„Nové stavby“
Oslobodené od dane je dodanie stavby alebo časti stavby vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch odo dňa prvej kolaudácie stavby, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby na určený účel, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania tejto stavby, a to podľa toho, čo nastane skôr.
Prestavby „starších stavieb“
Oslobodené od dane je dodanie stavby atď., ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch odo dňa kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác; atď., kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby po vykonaní stavebných prác, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby.
Zákon definuje čo sa rozumie pod pojmom „hodnota stavby pred začatím stavebných prác“ „hodnota, ktorá nie je nižšia ako cena porovnateľnej stavby na voľnom trhu v čase pred začatím stavebných prác“ (za porovnateľnú nehnuteľnosť je možné považovať nehnuteľnosť, ktorá sa predáva alebo ponúka na predaj v danom čase a mieste, t.j. v čase pred začatím stavebných prác). Zákon definuje čo sa rozumie pod pojmom „podstatná zmena podmienok doterajšieho užívania stavby“ „vynaloženie nákladov na stavebné práce vo výške najmenej 40 % z z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác“
Taktiež § 38 sa dopĺňa novými odsekmi 7 až 9, ktoré znejú:
„(7) Ak platiteľ dodáva časť stavby, ktorou je jednotlivý byt, jednotlivý apartmán alebo jednotlivý nebytový priestor, dodanie je oslobodené od dane, ak je uskutočnené po piatich rokoch odo dňa:
- kolaudácie stavby, na základe ktorej sa povolilo prvé užívanie bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru, a to podľa toho, čo nastane skôr,
- kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru pred začatím stavebných prác; hodnotou bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru pred začatím stavebných prác sa na účely tohto odseku rozumie hodnota, ktorá nie je nižšia ako cena porovnateľného bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru na voľnom trhu v čase pred začatím stavebných prác,
- kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby, bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru po vykonaní stavebných prác na spoločných častiach stavby alebo jednotlivom byte, apartmáne alebo nebytovom priestore, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru; podstatnou zmenou podmienok doterajšieho užívania bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru sa rozumie vynaloženie nákladov na stavebné práce vo výške najmenej 40 % z hodnoty bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru pred začatím stavebných prác.
(8) Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie.
(9) Na účely odsekov 5 a 8 sa apartmánom v bytovom dome rozumie miestnosť alebo súbor miestností v bytovom dome, ktorý je spôsobilý plniť rovnakú funkciu ako byt.“.
Príklad:
Podnikateľ platiteľ dane kúpil bytový dom v roku 2014. Bytový dom bol skolaudovaný 1.10.1995. V bytovom dome sa nachádzalo 8 bytov. Bytový dom bol rekonštruovaný v priebehu roka 2019 (zateplenie, výmena okien a zábradlí a iné rekonštrukčné práce v spoločných častiach domu) – kolaudácia sa zrealizovala : 1.10.2019. Hodnota rekonštrukcie (náklady na stavebné práce) 600 000 EUR . Platiteľ dane sa rozhodol v roku 2019 predať 5 bytov.
Platiteľ dane musí v roku 2019 zistiť:
- trhovú hodnotu bytu,
- hodnotu rekonštrukcie, ktorá pripadá na 1 byt
Napríklad zistí, že cena bytu v danej lokalite je 100 000 EUR
Musí vypočítať koľko predstavuje vynaložená suma na rekonštrukciu 1 bytu:
600 000 : 8 bytov = 75 000 EUR
Čo je 75 % , a je to viac ako 40 % hodnoty bytu pred vykonaním rekonštrukčných prác.
Platiteľ dane z predaja bytov musí odviesť DPH. Oslobodenie od dane bude najskôr po 1.10.2024
Informácia : Prechodné ustanovenie § 85 kg ods. 4 zákona o PDH
Pri dodaní stavby alebo časti stavby sa § 38 ods. 1 písm. b) a c) a ods. 7 písm. b) a c) v znení účinnom od 1. januára 2019 uplatnia, ak sa stavebné práce začali po 31. decembri 2018
Zámerom prechodného ustanovenia je zabrániť praktickým problémom, ktoré by mohli súvisieť so získaním informácie týkajúcej sa hodnoty stavby (príp. bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru) pred začatím stavebných prác v čase, keď takéto ustanovenie v zákone ešte neexistovalo.
Obmedzená voľba zdanenia pri dodaní stavby alebo časti stavby uvedená v § 38 ods. 8 zákona o DPH
Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome.
Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie.
Taktiež od 1. januára 2019 dochádza ku obmedzeniu práva voľby na zdanenie prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je určená na bývanie uvedené v novom znení § 38 ods. 5 Zákona o DPH.
Znenie platné do 31.12.2018: Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane.
To znamená, že podľa súčasného znenia zákona o DPH platného do 31.12.2018 je prenájom nehnuteľnosti oslobodený od DPH, okrem prenájmu uvedeného v § 38 ods. 3 zákona o DPH, t.j. platiteľ dane môže poskytovať nájom s DPH za podmienky, že nájomca je zdaniteľná osoba (Informácia : Pri nezdaniteľnej osobe sa nemohol rozhodnúť zdaniť, tam musel aplikovať oslobodenie automaticky).
Výnimky z oslobodenia boli v zákone upravené v § 38 ods. 3 zákona o DPH
§ 38 ods. 3 zákona o DPH, oslobodený od dane je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou :
- a) nájmu v ubytovacích zariadeniach (ubytovacie služby),
- b) nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
- c) nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,
- d) nájmu bezpečnostných schránok.
§ 38 ods. 4 Zákona o DPH, na účely odseku 3 sa ubytovacím zariadením rozumie hotel, motel, botel, penzión, turistická ubytovňa alebo iná ubytovňa pri poskytnutí krátkodobého ubytovania, ktorým sa rozumie ubytovanie na obdobie kratšie ako tri mesiace, chata, kemping a ubytovanie v súkromí.
Znenie po schválenej novele: od 01.01.2019 je doplnenie v § 38 ods. 5 zákona o DPH kde sa na konci pripájajú tieto slová:„okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí“.
Od 1.1.2019 teda dochádza k zmene pokiaľ ide o oslobodenie nájmu nehnuteľností
Povinné oslobodenie nájmu (príp. podnájmu) stavby / jej časti určenej na bývanie, bez ohľadu na štatút zákazníka. Čím sa nám rozšíri v praxi okruh daňovníkov, ktorí budú sledovať zmenu účelu použitia stavby a koeficient na odpočítavanie dane na vstupe.
Prechodné ustanovenie v §85 kg ods.4 zákona o DPH:
Ustanovenie § 38 ods. 5 v znení účinnom od 1. januára 2019 sa vzťahuje na zmluvu o nájme nehnuteľnosti uzavretú po 31. decembri 2018, na základe ktorej bola nehnuteľnosť odovzdaná do užívania po 31. decembri 2018.
Viac o problematike DPH sa môžete dozvedieť napríklad na jednom z našich školení alebo v rámci akreditovaného vzdelávacieho programu Daňový špecialista, ktorý začína v máji v Banskej Bystrici, Bratislave, Košiciach a v Žiline.
O autorovi:
Tento článok vznikol v spolupráci s CUS – Centrum účtovníkov Slovenska, s.r.o.
Už 15 rokov pripravujeme odborné školenia pre ekonómov, účtovníkov a mzdárov. Náš tím profesionálnych lektorov je zárukou, že potrebné informácie o zmenách legislatívy sa k vám dostanú včas a v zrozumiteľnej forme. Každé jedno odborné školenie vysielame aj naživo cez internet, aby ste sa k nám mohli pridať kdekoľvek na Slovensku.
Kontakt: www.cus.sk
