Aj keď je zákon o dotácii na nájomné po podpise prezidentkou už platný, web na podávanie žiadostí ešte nie je funkčný a zároveň panuje viacero nejasností. Advokát Andrej Leontiev z kancelárie Taylor Wessing napríklad upozorňuje na možnú nespravodlivosť pre firmy, ktoré platia tzv. obratové nájomné.
Slovenský zákon tiež nerieši spriaznené osoby, čo zvyšuje riziko zneužitia dotácie. Paradoxne sa k dotácii môžu dostať aj e-shopy, ktoré počas koronakrízy napriek zatvorenej kamennej predajni výrazne profitovali. Odborníci poradenskej firmy Grant Thornton a právnickej kancelárie Taylor Wessing hovoria o téme a radia nájomcom a prenajímateľom, čo pri žiadosti o dotáciu nezanedbať.
ELEKTRONICKÉ ŽIADOSTI MÔŽU ZÁSADNE SKRESAŤ POČET ŽIADOSTÍ A ZAMEDZIŤ, ABY DO EKONOMIKY PRIŠLA REÁLNA POMOC
O dotáciu na nájomné môžu žiadať podnikatelia, ktorí mali pred 1.2.2020 účinnú nájomnú zmluvu, avšak z rozhodnutia štátu museli svoje prevádzky uzavrieť alebo prevádzku v nich obmedziť, a to od 16. marca až do uvoľnenia opatrení. „Firmy v 4. vlne si tak môžu nárokovať dotáciu za obdobie až do 2. júna, čiže 48 dní. Nárok sa však nepredlžuje o obdobie, ktoré mala firma zatvorené priestory po skončení obmedzení napríklad kvôli výpadku dodávok tovaru.
Rovnako naprázdno vyjdú firmy, ktoré dúfali v kompenzáciu na základe poklesu obratu. V prípade dotácie na nájom sa obrat neberie do úvahy,“ vysvetľuje Filip Tichý, International Liaison Director poradenskej firmy Grant Thornton.
Aj keď ešte nie sú známe detaily o tom, čo bude MH SR pri žiadosti požadovať, už dnes je jasné, že pre niektorých „konzervatívnejších“ podnikateľov budú prekážkou elektronické žiadosti.
Elektronický podpis a elektronická schránka sa bude vyžadovať od nájomcu aj prenajímateľa. Ak jedna z dvoch zmluvných strán nebude mať elektronický občiansky preukaz, aktivovaný zaručený elektronický podpis a zriadenú schránku na webe slovensko.sk, nemôže požiadať o dotáciu.
„A to aj napriek tomu, že zákon hovorí, že elektronický podpis môže nahradiť písomná dohoda medzi nájomcom a prenajímateľom. Aj návrh, aby aspoň dohodu o zľave za priestory bolo možné zaslať e-mailom, ministerstvo hospodárstva odmietlo. Ak chcú nájomcovia, aby za povinne zavreté prevádzky nemuseli zaplatiť nájom, mali by si už dnes overiť, že ich prenajímatelia elektronický podpis majú. V opačnom prípade by na nich mali vyvinúť tlak, aby si ho čo najskôr zriadili,“ radí Filip Tichý.
Času nie je veľa, podľa neoficiálnych informácií by ministerstvo hospodárstva malo spustiť elektronické podávanie žiadostí 24. júna.
ODBORNÍK VIDÍ NÁTLAK NA PRENAJÍMATEĽOV
Ak nájomca získa dotáciu, je vo výhodnej situácii. Pri maximálnej 50 % zľave platí za obdobie so zavretou prevádzkou nulové nájomné, zatiaľ čo prenajímateľovi vznikne výpadok 50 %. Pri nižšej zľave (napríklad 25 %) má nájomca štátom pokrytú ďalšiu štvrtinu nájomného a zvyšných 50 % môže splácať v 48 mesačných splátkach až 48 mesiacov.
„Lehota 48 mesiacov spôsobí veľké problémy prenajímateľom, keďže im vznikne dlhodobá pohľadávka v súvahe, ktorú budú musieť pravidelne účtovne diskontovať na súčasnú hodnotu. Zároveň každému majiteľovi priestorov s odkladom splátok nájmu stúpne kreditné riziko a náklady na administratívu spojenú s upomienkami a prípadným vymáhaním nájomného. Štyri roky sú neúmerne dlhá doba, počas ktorej rastie pravdepodobnosť krachu nájomcu. Túto podmienku čítam ako nátlak štátu, aby nájomcom poskytli maximálnu zľavu. 48 mesiacoch má majiteľov priestorov jednoznačne odradiť od nižších zliav,“ myslí si F. Tichý.
PRENAJÍMATELIA BY SI MALI DAŤ POZOR NA FORMULOVANIE PODMIENOK ZĽAVY
Podľa advokáta Andreja Leontieva z Taylor Wessing nemusí byť problém, ak jedna nájomná zmluva pokrýva rôzne priestory, napríklad kancelárie a predajňu. “Zmluva je podľa nášho názoru na účely dotácie deliteľná na celky, z ktorých má každý vlastný režim. Takáto zmluva nárok na dotáciu sama o sebe nevylučuje.“
Rôzny režim môže znamenať aj to, že prenajímateľ na časť priestorov poskytne zľavu a nájomca získa dotáciu, a časť priestorov ostane bez zľavy, avšak nájomné za obdobie korony si nájomca môže odložiť na rovnomerné splátky počas 48 mesiacov. Rovnako, ak bola zatvorená len časť prenajatých priestorov a je to dobre rozdelené v zmluve, je možné uplatniť nárok len na časť predmetu nájmu.
„Prenajímateľ by si mal dať veľký pozor na formuláciu ponuky poskytnúť zľavu. Tá sa totiž nesmie nijako podmieňovať. Ak by sa cez zľavu prenajímateľ snažil obmedziť právo nájomcu rozložiť splátky na 48 mesiacov, môže ísť o obchádzanie zákona. Ak sa však prenajímateľ s nájomcom následne po obdržaní dotácie dohodne, že zvyšnú časť nájomného nájomca splatí skôr ako o 48 mesiacov, je to v poriadku, ale podmienka skoršieho splatenia nesmie podmieňovať poskytnutie zľavy,“ upozorňuje A. Leontiev.
Zásadu 48 mesiacov chápe A. Leontiev ako rámec, v ktorom sa môže pohybovať nájomca pri odklade splátok. „Neznamená to, že splátok musí byť povinne 48. Môže ísť aj o dve splátky, avšak rozložené na 48 mesiacov. Alebo splácanie v kratšej lehote. Nastavenie splátok v zákonnom rozpätí si určuje nájomca jednostranne.“
RADA PRE NÁJOMCOV: UZAVRITE DOHODU O SPLÁTKACH ČÍM SKÔR, VYHNETE SA SANKCIÁM
Ak nájomcom kvôli neplateniu nájmu počas koronakrízy vznikla povinnosť platiť úroky z omeškania či iné sankcie na základe zmluvy, tento zákon túto povinnosť neruší. „Nájomcovia mali pred účinnosťou tohto zákona len ochranu pred jednostranným skončením nájomného vzťahu, ak sú v omeškaní s platbou nájomného počas obdobia korony. Nový zákon im však dáva právo platiť neodpustené nájomné v splátkach a od momentu dohody o splátkach im počas obdobia, v ktorom dodržujú splátkový kalendár nevzniká nové omeškanie s platbami. Jednoznačne odporúčam, aby nájomcovia uzavreli dohodu o zľave a o rozložení zvyšného nájmu na splátky čím skôr, vyhnú sa tak sankčným poplatkom spojeným s neskorým platením,“ radí A. Leontiev.
3 PROBLEMATICKÉ BODY DOTÁCIE NA NÁJOMNÉ
- Obratové nájomné: Firmy, ktoré majú časť alebo celý nájom odvodený od obratu, nemajú nárok na dotáciu; Znamená to, že časť nájomcov môže byť nespravodlivo vylúčená z tejto štátnej pomoci.
- Dotácia pokrýva len časť nákladov na prenajatý obchodný priestor: Súčasťou nákladov na nebytový priestor napríklad v obchodných centrách sú bežne nielen energie, ale aj príspevky do marketingového fondu a ďalších prevádzkových fondov; Tieto musia obchody platiť, štát im na ne neprispeje.
- Podniky v ťažkostiach bez nároku na dotáciu: Pri príspevkoch na udržanie zamestnanosti sa slovenskej vláde podarilo vyrokovať s EK výnimku, pri dotácii na nájmy je zatiaľ nejasné, či sa to podarí opäť. Podmienka, ktorá vyraďuje tzv. podniky v ťažkostiach, totiž štandardne platí pri všetkých výzvach na čerpanie štátnej pomoci z EU zdrojov.
Potenciálne problémy, ktoré sa podarilo zákonom vyriešiť
- Zákaz zvyšovania nájmu v priebehu 48 mesiacov: V pôvodne ohlasovanom koncepte dotácie figurovala podmienka, ktorá zakazovala prenajímateľom zvýšiť nájomné počas celého obdobia, kedy má nájomca právo splácať dlžné nájomné v splátkach. V zákone však takáto podmienka nefiguruje, čo je dobrá správa. Zostal iba zákaz jednostranného zvýšenia nájomného, ktorý sa však neaplikuje na ustanovenia, ktoré boli dohodnuté vopred v pôvodnej nájomnej zmluve. Úprava nájmov je aj v obchode logická, firmy v obchode ju majú zvyčajne definované v zmluve automaticky (napr. indexácia).
PODROBNOSTI O DOTÁCII NA NÁJOMNÉ
- O dotáciu môžu žiadať podnikatelia (fyzické, právnické osoby), ktorí mali pred 1.2.2020 účinnú nájomnú zmluvua s súvislosti s opatreniami pre obmedzenie šírenia COVID-19 im bolo štátnymi úradmi znemožnené alebo obmedzené tieto priestory využívať.
- Dotácia sa dá nárokovať len pri nájomných zmluvách na fixnú sumu (nájomcov s obratovými zmluvami štát vylúčil), podmienkou je finančné plnenie za zmluvu (t.j. nesmie ísť o zmluvu s bartrovým plnením, zápočtom, atď.).
- Nárok na dotáciu sa vzťahuje len na priestory, kde sa predáva tovar alebo poskytujú služby koncovým spotrebiteľom vrátane trhových miest. Dotácia sa nevzťahuje na kancelárie, iba na obchodné priestory a pridružené priestory (sklad, parkovisko…).
- Dotáciu môžu získať aj nájomcovia priestorov pre účely kultúry (kiná, galérie, múzeá…).
- Žiadateľmi môžu byť iba podnikatelia, prenajímateľmi môžu byť aj nepodnikatelia.
- Predpokladaný rámec celkovej poskytnutej pomoci je 200 mil. EUR pre 70-100 tisíc žiadateľov.
KTO MÔŽE ŽIADAŤ O POMOC
Vo všeobecnosti: Podnikatelia aj nepodnikatelia, ktorí mali úradným rozhodnutím (ÚVZ SR, krízový štáb) povinne zatvorené alebo obmedzené predajné priestory, určené pre koncových spotrebiteľov; Žiadateľ nesmie byť v konkurze, nemá zákaz prijímať dotácie.
Špecifické prípady, ktoré podľa názoru právnej kancelárie Taylor Wessing a daňových poradcov Grant Thornton tiež majú za určitých podmienok právo žiadať o dotáciu na nájomné:
- E-shopy s kamennými predajňami: Napriek tomu, že e-shopy na koronakríze výrazne získali v podobe vyšších obratov, majú nárok na štátnu dotáciu, ak majú kamenné predajne pre konečných spotrebiteľov; Túto situáciu mnohí podnikatelia môžu vnímať ako nespravodlivosť.
- Firmy so spriaznenými osobami: Slovenský zákon (na rozdiel od pripravovaného českého) nemyslel na možné riziko vyfabrikovaných nárokov, s ktorými môžu prísť spriaznené osoby, ak napr. antedatujú nájomnú zmluvu spred 1.2.2020 na sumu zodpovedajúcu najvyššej dotácii 100-tisíc eur alebo si pripravia viacero zmlúv na nižšie, nenápadnejšie sumy; „Ministerstvo hospodárstva SR síce hovorí, že bude robiť náhodné kontroly, ale pri očakávanom počte žiadostí okolo 70-tisíc bude efektivita kontroly náročná. Každopádne, zákon kontrolu spriaznených osôb nevyžaduje,“ hovorí Andrej Leontiev.
- Prekladateľ/advokát: Za obdobie medzi 16. a 29.3., kedy boli z rozhodnutia štátnych orgánov povinne zavreté všetky prevádzky, by mali mať nárok na dotáciu všetci podnikatelia s nebytovými priestormi, ktoré zostali zatvorené pre konečných spotrebiteľov. „Ak ide o nebytové priestory, čiže kancelárie, kam bežne chodia aj klienti-fyzické osoby, mali by mať za tieto dni možnosť získať dotáciu. To sa však nevzťahuje napríklad na byt, kde je dotácia vylúčená,“ hovorí A. Leontiev.
- Agentúra sprostredkovania práce: Platí to isté čo pri advokátoch: Ak ide o priestory využívané na stretnutie s klientmi, môžu získať dotáciu.
- Reštaurácie s predajom cez okienko: Aj keď reštaurácia bola v prevádzke s predajom cez okienko, mala obmedzený prístup verejnosti do priestorov, a tým pádom môže získať dotáciu na nájom.
ŠPECIFIKÁ DOTÁCIE NA NÁJOMNÉ
- Dotácia je nenárokovateľná
Dotácia na nájom nie je dávka, ktorá by bola nárokovateľná a každý, kto podá žiadosť a splní podmienky, by ho musel automaticky získať. Ide o príspevok z fondov EÚ, ktorého vyplatenie je obmedzené alokovanou sumou.
- Aj keď nie je stanovená lehota na podanie žiadosti, je treba sa ponáhľať
Je pravdepodobné, že objem peňazí na dotáciu na nájom je limitovaný. Aj keď zákon nedefinuje maximálny termín pre podanie žiadosti, ak firmy podajú žiadosť neskoro, môže byť zamietnutá kvôli vyčerpaniu zdrojov. Dotácia totiž nie je nárokovateľná. Je však možné, že termín, dokedy sa podávajú žiadosti, zadefinuje zverejnená výzva.
- Neexistuje iný spôsob žiadosti ako elektronická žiadosť
Ak chce nájomca získať dotáciu, musí mať aktivovaný elektronický podpis, v opačnom prípade sa k žiadosti a dotácii nedostane. Žiadosť musí byť podaná nasledovne: prenajímateľ žiadosť elektronicky podpíše a zašle cez slovensko.sk, následne ministerstvo hospodárstva pošle žiadosť nájomcovi do elektronickej schránky na podpis a po podpísaní žiadosť putuje späť na vybavenie. Žiadosť predstavuje dohodu o zľave. „Nájomcovia by mali čím skôr osloviť svojich prenajímateľov, ktorí nekomunikujú elektronicky, aby si nechali vystaviť elektronický občiansky preukaz a aktivovali elektronický podpis. V opačnom prípade prídu o dotáciu,“ radí Andrej Leontiev.
