Začnime u susedov v Českej republike, kde majú asi 1 milión prenocovaní cez Airbnb za rok 2017. Česká finančná správa ukazuje spôsob ako získať dane priamo od prenajímateľov nehnuteľností.
Pre mnohých českých prenajímateľov bolo zrejme obrovským šokom, keď toto leto česká finančná práva zverejnila informáciu, že získala databázu o osobách, ktoré poskytujú ubytovanie prostredníctvom Airbnb (zdroj nie je verejný, ale možností je viac, a niektoré aj plne legálne). Všetkých ľudí vyzvali, aby si podali dodatočné daňové priznanie a zaplatili dane.
Ak ľudia nezaplatia dane dobrovoľne, tak môžu ísť (a aj idú) české finančné úrady na istotu…
A k tomu si možno v rozpočte prilepšia aj české mestá. Na poplatkoch za ubytovanie by mohli dodatočne získať stovky miliónov korún.
Ešte pred výzvou na zaplatenie daní vydala česká finančná správa pokyn, ktorý hovorí, že na prenajímanie nehnuteľností cez Airbnb by mali mať obyvatelia vybavené živnostenské oprávnenie. Dôvod je jednoduchý, ubytovanie sprostredkované cez internetové portály považujú za ubytovacie služby a nie prenájom.
Z pohľadu práva je každý český prenajímateľ nehnuteľnosti prostredníctvom portálu Airbnb povinný registrovať si živnosť ešte pred začatím podnikania. V opačnom prípade ide o nedovolené podnikanie. Samozrejme aj s príslušnými sankciami.
Ako je to na Slovensku?
Na Slovensku zatiaľ nemáme jednoznačné stanovisko Ministerstva práce ani Ministerstva financií ohľadne režimu prenájmu nehnuteľnosti cez digitálne platformy. Živnostenský zákon stanovuje základný rozdiel v tom, či popri ubytovaní sú poskytované aj iné ako základné služby spojené s prenájmom.
Ak v rámci prenájmu aj upratujete, meníte posteľné prádlo, doplníte toaletný papier, opravíte kvapkajúci kohútik, či vymeníte žiarovku – mohlo by sa to považovať za iné služby spojené s prenájmom. V tomto prípade teda zrejme podnikáte a reálne konkurujte hotelom, hostelom alebo ubytovniam.
Je pritom najmä v kompetencii Ministerstva vnútra definovať kde je hranica medzi prenájmom nehnuteľnosti a poskytovaním ubytovacej služby.
Čo ak je príjem z prenájmu na Airbnb naozaj podnikaním, teda poskytovaním ubytovacích služieb?
V prvom rade na takúto činnosť potrebujete živnostenske oprávnenie. Ak ho nemáte, tak na krku máte nedovolené podnikanie, kde je sankcia až do 1659,- eur.
Zdaňovanie príjmov – príjmy z prenájmu nehnuteľností sa nie vždy pred daňovým úradom priznávajú. Nuž pozor… Sme na novom ihrisku, kde všetky platby sú realizované cez bankové účty a evidované cez jednu digitálnu platformu. Zrejme je teda len otázkou času, kedy si aj slovenská finančná správa zaobstará databázu prenajímateľov cez Airbnb a pustí sa do ich dodaňovania, otázna by bola len forma zdaňovania.
Ak by sa príjem z prenájmu nehnuteľnosti prostredníctvom Airbnb považoval za príjem zo živnosti, zdaňoval by sa ako príjem z podnikania a nie ako príjem z prenájmu. Rozdiel je napríklad v možnosti uplatnenia paušálnych výdavkov pri príjme z podnikania. Pozor si dajte na prípad nedovoleného podnikania (nemali ste živnosť). Príjmy z neho sa môžu zaradiť ako ostatný príjem, pri ktorom daňovník nemá nárok na uplatnenie žiadnych vynaložených výdavkov! Zdanil by teda celú sumu, ktorú za prenájom cez Airbnb získa.
Úplne zásadný rozdiel je v sociálnom poistení a zdravotnom poistení. Kým príjem z prenájmu nehnuteľnosti na Slovensku odvodom nepodlieha, príjem z podnikania je predmetom sociálneho a zdravotného poistenia. Pri dlhodobom prenájme garáže ste v pohode a odvody neplatíte. Pri pravidelnom prenájme svojho bytu, či chaty cez airbnb už by ste sociálne a zdravotné odvody platiť zrejme mali.
Ďalší zásadný rozdiel je v režime DPH. Kým prenájom nehnuteľnosti je od DPH oslobodený, pri poskytovaní ubytovacej služby a prekročení obratu 49 790 eur je poskytovateľ služby povinný zaregistrovať sa na daňovom úrade ako platca DPH.
A už snáď posledný rozdiel; Pri poskytovaní ubytovacích služieb musíte obci alebo mestu platiť aj miestnu daň za ubytovanie. Aj samosprávy si teda prídu na svoje čo sa týka miestnych daní.
Na záver ešte posledná dôležitá informácia – finančná správa vám môže nezaplatené dane dorúbiť spätne až za obdobie 6 rokov. Loptička je teraz na strane Ministerstva vnútra alebo Ministerstva financií, aby poskytli prenajímateľom presný návod ako postupovať v budúcich obdobiach.
autor: Radovan Ihnát / skdp.sk
