Podmienky pre prenájom nehnuteľností cez medzinárodné digitálne platformy akými sú Booking či Airbnb, sa zmenili. Každý, kto využíva nehnuteľnosti na ďalšiu zárobkovú činnosť – tj. krátkodobý prenájom – musí počítať so sprísnenými podmienky od štátu. Na čo všetko nesmú prenajímatelia zabudnúť, aké daňové povinnosti im z tejto zárobkovej činnosti vyplývajú a koho sa nové pravidlá netýkajú? Vysvetľuje partnerka poradenskej spoločnosti Atlas Group Ina Kováčová Bečková.
Treba si založiť živnosť
Ak sa niekto rozhodne prenajímať nehnuteľnosť cez medzinárodné digitálne platformy, väčšinou ide o krátkodobý a opakujúci sa prenájom, pri ktorom prenajímateľ poskytuje aj iné než základné služby. „Poskytuje teda podobné služby ako hotelieri – upratuje či perie bielizeň. Je to rozdiel oproti tomu, ako keď niekto prenajíma nehnuteľnosť na bývanie dlhodobo. Preto musí záujemca o prenájom cez takéto platformy získať živnostenské oprávnenie a zaregistrovať sa na daňovom úrade,“ vysvetlila Ina Kováčová Bečková.
Na aké dane nemožno zabudnúť
Pri prenajímaní bytu či chaty cez digitálne platformy ide spravidla o poskytovanie ubytovacích služieb, ktoré nie je možné oslobodiť od dane z pridanej hodnoty (DPH). Ak teda ide o krátkodobé hotelové, turistické a obdobné ubytovanie. „Toto podlieha v súčasnosti zníženej sadzbe DPH vo výške 10 %,“ vyčíslila partnerka poradenskej spoločnosti ATLAS GROUP. Ak podnikateľ nie je platcom DPH, nemal by podľa jej slov zabudnúť na to, že zaregistrovať sa musí ešte skôr ako začne ubytovacie služby poskytovať. „Od januára 2025 sa znižuje sadzba DPH na 5 %.“
Samozrejme, z príjmov z takýchto ubytovacích služieb je potrebné platiť daň z príjmov. Podnikateľ tak musí podávať daňové priznanie k dani z príjmov. „Daňové priznanie musí prenajímateľ podať elektronicky do 31. marca nasledujúceho roka alebo do 30. júna v prípade, ak si podnikateľ predĺži lehotu na podanie daňového priznania,“ doplnila Ina Kováčová Bečková. Daň z príjmov pritom musí zaplatiť v termíne, v akom podáva daňové priznanie.
Zároveň pri poskytovaní ubytovacích služieb nemožno zabúdať ani na daň za ubytovanie, ktorá sa platí obci. Táto daňová povinnosť vzniká v deň poskytnutia ubytovania a zaniká dňom ukončenia ubytovania. „Podrobnejšie podmienky o odvádzaní tejto dane by mal prenajímateľ hľadať na internetovej stránke obce, kde sa daná nehnuteľnosť nachádza. Každá obec môže mať vlastné podmienky či výšku poplatkov,“ zdôraznila.
Daň z finančných transakcií
Od apríla 2025 budúceho roka sa podnikateľov, a teda aj prenajímateľov, začne týkať novinka – daň z finančných transakcií. „Bude vo výške 0,4 % z bezhotovostnej transakcie s maximálnym limitom 40 eur,“ vyčíslila Ina Kováčová Bečková. Zdanený bude touto daňou aj výber hotovosti z bankomatu či banky, a to sadzbou 0,8 %. Od transakčnej dane budú oslobodené platby daní a odvodov či prevody daňovníka medzi jeho účtami v rámci jednej banky. Podnikatelia si zároveň budú musieť povinne otvoriť podnikateľský účet.
Prenajímateľ sa môže pri poskytovaní ubytovania cez medzinárodné digitálne platformy stretnúť aj so zrážkovými daňami. Zrážková daň sa platí z poplatkov za sprostredkovanie, ktoré uhrádzajú prenajímatelia týmto platformám. Ak si teda chcú tieto poplatky za sprostredkovanie uplatniť ako daňový náklad. „Režim zrážkovej dane sa však uplatňuje len vtedy, ak digitálna platforma nemá na Slovensku zaregistrovanú svoju stálu prevádzkareň. Konkrétne Booking aj Airbnb majú svoju stálu prevádzkareň zaregistrovanú, v ich prípade sa preto zrážková daň neplatí,“ doplnila.
Dôležité upozornenie na záver
V prípade daňových povinností pri poskytovaní ubytovania cez digitálne platformy nemožno zabudnúť na dôležitý fakt. Od januára 2023 majú ubytovacie platformy povinnosť nahlásiť finančnej správe príjmy z takýchto ubytovacích služieb. Prvý raz tak Booking či Airbnb nahlasovali údaje za rok 2023 na začiatku tohto roka. „Treba pamätať na to, že platformy posielajú finančnej správe vcelku podrobné údaje o tom, aké služby daný prenajímateľ poskytuje a aký príjem dosiahol. Finančná správa si ich potom porovnáva s podaným daňovým priznaním. Ak zistí nesúlad, môže začať miestne zisťovanie či daňovú kontrolu, dorubiť daň za nepriznaný príjem a uložiť pokutu,“ upozornila Ina Kováčová Bečková. Z takejto oznamovacej povinnosti sú podľa jej slov vylúčení len tí poskytovatelia ubytovania, ktorí vykonali menej ako 30 činností s celkovými tržbami neprevyšujúcimi 2 000 eur za rok alebo tí, ktorým platforma sprostredkovala viac ako 2 000 vybraných činností za rok.
